Erfpacht bij Natuurmonumenten

U kunt een woning op erfpachtgrond kopen. U wordt dan eigenaar van de woning (de “opstal”) en erfpachter van de grond. De hoogte van de koopsom wordt bepaald door vraag en aanbod (dit is de ‘marktwaarde’). Daarbij is het van belang dat u weet wat de erfpachtvoorwaarden zijn en wat de hoogte van de canon is. Zo weet u wat u betaalt voor de woning en het gebruik van de grond samen. Houdt in het oog dat de waarde van een erfpachtrecht lager is dan de waarde bij volledig eigendom omdat u geen eigenaar van de ondergrond wordt.

Tips

• Laat u adviseren door een makelaar, rentmeester, notaris en/of financieel adviseur.
• Vraag aan de verkoper, de verkopend makelaar of het kadaster inzage in de algemene en bijzondere voorwaarden en in de hoogte van de geldende canon.
• Informeer bij de verkopende partij of Natuurmonumenten gebruik wil maken van zijn voorkeursrecht.
• Regel de benodigde verzekeringen en eventueel uw hypotheek.

Ja, afhankelijk van uw financiële situatie kunt u een hypotheek vestigen op uw erfpachtzaak. Hiervoor kunt u contact opnemen met uw bank. Vaak heeft u voor de vestiging van een hypotheek wel toestemming van Natuurmonumenten nodig.

Welke voorwaarden gelden hangt af van het erfpachtcontract. Informeer daarom bij de verkopend makelaar of het kadaster naar het geldende erfpachtcontract en de daarbij behorende voorwaarden en afspraken. Als koper neemt u alle verplichtingen en voorwaarden uit het bestaande contract namelijk over. Ook de bijzondere bepalingen worden in de notariële akte opgenomen op het moment dat u een woning op erfpachtgrond aankoopt. In het erfpachtcontract staat bijvoorbeeld het antwoord op vragen als: Tot wanneer loopt het erfpachtrecht? Hoe wordt de hoogte van de canon bepaald? Is er een vergoeding bij einde van het erfpachtrecht? En welke voorwaarden gelden bij het gebruik van het erfpacht?

In sommige gevallen kan de canon op het moment van aankoop worden aangepast. Raadpleeg voor de exacte afspraken het erfpachtcontract en de bijbehorende voorwaarden of neem contact met Natuurmonumenten op. Voor het bepalen van de hoogte van de canon laat Natuurmonumenten een taxatierapport opstellen door een externe, onafhankelijke, gecertificeerde taxateur. De taxateur hanteert voor de bepaling van de marktwaarde de taxatie-richtlijn van Natuurmonumenten. Daarin is bepaald dat de taxateur op verschillende manieren de waarde moet berekenen om een zo goed mogelijk onderbouwd marktwaarde te krijgen. Vervolgens geeft de taxateur aan hoeveel % van deze marktwaarde wordt toegekend aan de woning (het opstal) en hoeveel % wordt toegekend aan de grond. Van deze grondwaarde wordt vervolgens de canon afgeleid via een vaste formule.

Zie hieronder ook de vragen en antwoorden over verkoop van een woning op erfpacht.

Erfpachtcontracten worden over het algemeen afgesloten voor een periode van 30 jaar. Op het moment dat u een woning koopt op erfpachtgrond neemt u het geldende erfpachtcontract over van de verkoper inclusief de resterende looptijd.

Ja, als erfpachter kunt u uw woning verkopen. U heeft hiervoor wel toestemming nodig van Natuurmonumenten.

Ja, u heeft vooraf schriftelijke toestemming van Natuurmonumenten nodig om uw erfpachtrecht over te dragen. Meestal is in de erfpachtvoorwaarden bepaald dat Natuurmonumenten een eerste recht van koop heeft. Soms maken wij daarvan gebruik omdat wij de woning dan zelf willen gebruiken of verhuren of als wij het opnieuw in erfpacht willen uitgeven tegen de actuele voorwaarden. Als Natuurmonumenten uw woning wenst terug te kopen dan staan de voorwaarden voor deze terugkoop vermeld in uw erfpachtvoorwaarden. Daarin staat specifiek vermeld hoe de waarde dan zal worden vastgesteld.

Als u uw woning wilt verkopen is het raadzaam om al in een vroeg stadium contact met ons op te nemen.

In feite verkoopt u de woning (het opstal) en wordt het erfpachtrecht overgedragen aan de koper. De grond blijft in eigendom van Natuurmonumenten. De hoogte van de koopsom van het erfpachtcontract wordt bepaald door vraag en aanbod. Daarbij is het van belang dat de koper weet wat de actuele hoogte van de canon is en wanneer de canon wordt gewijzigd. Ook zijn bijvoorbeeld de looptijd van het contract en de bijzondere gebruiksvoorwaarden van belang. Zo bepaalt een koper hoeveel hij wil betalen voor het bezit van de gebouwen en het gebruik van de grond samen. Als verkoper heeft u de verplichting om de koper goed te (laten) informeren over de geldende afspraken en voorwaarden.

Tips

• Laat u adviseren door een deskundige makelaar, rentmeester, notaris of financieel adviseur.
• Breng Natuurmonumenten op de hoogte van uw verkoopwens bij de beheereenheid van Natuurmonumenten en vraag uitsluitsel over het voorkeursrecht. In uw contract staan de voorwaarden vermeld. Bied uw woning pas te koop aan nadat u hierover uitsluitsel heeft van Natuurmonumenten.
• Informeer de (potentiële) koper over uw erfpachtcontract, de bijbehorende voorwaarden en bepalingen, en de actuele hoogte van de canon.
• Is de koop gesloten maar heeft u nog geen schriftelijke toestemming van Natuurmonumenten ontvangen? Neem in het koopcontract een ontbindende voorwaarde op voor het verkrijgen van deze toestemming.

Als Natuurmonumenten uw woning niet wenst terug te kopen dan staat het u vrij om de woning met het erfpachtrecht op de vrije markt aan te bieden. U kunt Natuurmonumenten dan vragen om uw huidige erfpachtvoorwaarden om te zetten (te converteren) naar de nieuwe erfpachtvoorwaarden voor een nieuwe erfpachttermijn van 30 jaar. Uiteraard bent u niet verplicht om uw erfpachtrecht te converteren, u mag ook uw huidige erfpachtrecht met de resterende looptijd en de daarbij behorende rechten en verplichtingen op de openbare markt aanbieden en verkopen aan de koper.

Indien u gebruik wenst te maken van de nieuwe erfpachtvoorwaarden is een aantal zaken belangrijk om te weten:

• In 2018 heeft Natuurmonumenten samen met de Stichting Erfpachters Natuurmonumenten (SENM) een nieuw modelcontract opgesteld. Voor alle woningen die vanaf 2018 in erfpacht worden uitgegeven gelden de deze nieuwe modelvoorwaarden.
• Voor meer specifieke informatie over de erfpachtvoorwaarden verwijzen wij u naar de brochure 'Erfpacht bij Natuurmonumenten'.
• Een rentmeester van Natuurmonumenten zal de erfpachter de inhoud en het proces van de conversie toelichten en het proces vanuit Natuurmonumenten begeleiden.
• Een erfgoedadviseur van of namens Natuurmonumenten zal een beschrijving (laten) maken van de cultuurhistorische waarden van het gebouw. Als een koper later een verbouwplan heeft voor de woning dan kan hij/zij in deze beschrijving lezen wat de belangrijke cultuurhistorische waarden zijn van het gebouw. De erfgoedadviseur gebruikt deze beschrijving om de verbouwplannen te toetsen.

Voor het bepalen van de hoogte van de nieuwe canon laat Natuurmonumenten een taxatierapport opstellen door een externe, onafhankelijke, gecertificeerde taxateur van een gerenommeerd taxatiekantoor. De taxateur hanteert voor de bepaling van de marktwaarde de taxatie-richtlijn van Natuurmonumenten.  Daarin is bepaald dat de taxateur op verschillende manieren de waarde moet berekenen om een zo goed mogelijke marktwaarde te krijgen. Daarna moet de taxateur aangeven hoeveel % van deze marktwaarde wordt toegekend aan de woning (het opstal) en hoeveel % wordt toegekend aan de grond. Van deze grondwaarde wordt vervolgens de canon afgeleid via een vaste formule.

Voor verbouwingen en herstelwerkzaamheden heeft u vooraf schriftelijke toestemming nodig van Natuurmonumenten. Dit geldt bijvoorbeeld als u uw woning wilt verbouwen of uitbreiden maar ook als u grond wilt weggraven of bomen wilt kappen. Natuurmonumenten beoordeelt bijvoorbeeld of de plannen het natuurlijke karakter van de omgeving kunnen beïnvloeden.

Wanneer u schriftelijk toestemming ontvangt van Natuurmonumenten kan het zijn dat u ook nog toestemming of een vergunning van de gemeente nodig heeft. Hiervoor is erfpachter zelf verantwoordelijk.

Tips

• Lees uw erfpachtcontract na op eventuele voorwaarden met betrekking tot verbouwingen.
• Leg uw plannen vooraf aan Natuurmonumenten voor ter goedkeuring.
• Informeer bij uw gemeente of u gemeentelijke toestemming of vergunning nodig heeft voor de uitvoering van uw plannen.

Nee, het is vanuit de erfpachtvoorwaarden niet toegestaan zonder toestemming uw woning te verhuren.

Als u het gebruik van uw woning wilt wijzigen is toestemming van Natuurmonumenten nodig. Daarnaast is vaak een vergunning van de gemeente nodig. Hiervoor is erfpachter zelf verantwoordelijk. Natuurmonumenten beoordeelt onder andere welke impact de plannen kunnen hebben op de omliggende omgeving.

Tips

• Lees uw erfpachtcontract na op eventuele voorwaarden over het gebruik.
• Leg uw plannen vooraf aan Natuurmonumenten voor ter goedkeuring.
• Informeer bij uw gemeente of u gemeentelijke vergunning nodig heeft voor de uitvoering van uw plannen.